يعمل تنويع المحافظ الاستثمارية من خلال استثمار العقارات في الخارج على زيادة فرص الأرباح وخفض مخاطر الاستثمار الإجمالية من خلال استراتيجيات قائمة على مبادئ التنوع في القيمة السوقية والمناطق الجغرافية وأساليب الاستثمار وذلك بناء على معطيات ومعنويات السوق والحالة الاقتصادية من مستوى التضخم وتقارير العرض والطلب.
تنوع طرق ووسائل الاستثمار العقاري بداية من الوسائل التقليدية في عمليات البيع والشراء والرهن والتأجير وصولا إلى صناديق الأسهم المتداولة في البورصة كما توفر المشتقات المالية من عقود الفروقات والروافع المالية مدخل لتحقيق فرص أوسع من الأرباح.
أدوات استثمار العقارات في الخارج
شراء وإدارة العقارات الإيجارية خيار متاح للمستثمرين، الذين يتمتعون بمجموعة المهارات والوقت اللازم لإدارة العقارات بشكل شخصي، كما تمثل صناديق الاستثمار العقاري خيار أخر للاستثمار، وتوفر منصات الاستثمار العقاري عبر الإنترنت فرص متنوعة للاستثمار مقابل رسوم متواضعة نسبيا.
العقارات الاستثمارية هي العقارات التي تولد الدخل أو التي تهدف إلى أغراض الاستثمار بدلا من كونها مسكن، توفر هذه الوسيلة فرصة مناسبة لزيادة الدخل وتحقيق فائض، يتضمن ذلك، ملكية متاجر البيع بالتجزئة، أو المباني المكتبية، أو مرافق التخزين والمستودعات.
أقرأ المزيد: أفضل الأسهم للاستثمار قصير المدى مصر
استراتيجية العقارات المؤجرة
العقارات المؤجرة هي أحد أدوات استثمار العقارات في الخارج، وتشمل العقارات السكنية الإيجارية والعقارات التجارية الإيجارية، تختص الأولى بالإشارة إلى المنازل التي يشتريها المستثمر ويسكنها مستأجرون بموجب شكل من أشكال العقود، بينما تختص الأخيرة بالإشارة إلى، المباني المستضيفة للعلامات التجارية، والأراضي المستخدمة من خلالها لتحقيق الربح.
بمجرد أن يبدأ العقار في تحقيق الدخل، يمكن الاستفادة منه وشراء المزيد من العقارات، تدريجيا، يمكن للمستثمر الحصول على عدد من مصادر الدخل من عقارات متعددة، وتعويض التكاليف والخسائر غير المتوقعة بدخل جديد
تحقق استراتيجية العقارات المؤجرة عدد من الإيجابيات للمستثمر، منها:
- توفير دخل منتظم.
- العديد من النفقات قابلة للخصم من الضرائب.
- استثمار طويل المدى.
مجموعات الاستثمار العقاري (REIGs)
مجموعة REIG هي مجموعة من المستثمرين من القطاع الخاص، يركزون بشكل أساسي على شراء العقارات المدرة للدخل، من خلال تجميع الموارد الإدارية والمالية اللازمة، وتحقق هذه الوسيلة عدد من الفوائد، منها:
- فرص استثمارية غير مقيدة.
- توفير رأس المال المجمع للمشاريع.
- محفظة متنوعة لتحقيق أقصى قدر من الأرباح.
يتضمن إطار عمليات هذه الشركات التمويل، البيع، التأجير، تولي المهام الإدارية ذات الصلة، وبشكل عام، يختلف الاستثمار مع REIG عن الاستثمار الفردي، نتيجة جمع الأموال بين المستثمرين بشكل رئيسي، ما يسمح للمستثمر، بتلقي أسهم أو حصة في عقار أو عدة عقارات، دون الحاجة إلى ربط الكثير من النقود أو اللجوء إلى الحصول على تمويل خاص، بالإضافة إلى إمكانية تقاسم مسؤولية إدارة العقار أو محفظة الاستثمار بين المجموعة.
صناديق الاستثمار العقاري REITs
صناديق الاستثمار العقاري هي أحد أدوات استثمار العقارات في الخارج، وتسمح للأفراد بالاستثمار في العقارات الكبيرة المدرة للدخل، ولا يختص الصندوق بتطوير العقارات لإعادة بيعها، لكن بدلا من ذلك، يشتري العقارات لتشغيلها كجزء من محفظته الاستثمارية الخاصة.
يتم تداول العديد من صناديق الاستثمار العقاري علنا في البورصة، وتعرف هذه باسم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، كما تتضمن الأنواع الأخرى من هذه الصناديق:
- صناديق الاستثمار العقارية للبيع بالتجزئة.
- صناديق الاستثمار العقارية السكنية.
- صناديق الاستثمار العقاري للرعاية الصحية.
- صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بالمكاتب التجارية.
كيفية اختيار الدول المناسبة للاستثمار
تساهم عدد من العوامل في تحديد الوجهة المثالية التي يمكن خلالها استثمار العقارات في الخارج، بما يساهم في تعزيز فرص الربح وتنويع المحافظ الاستثمارية، منها على سبيل المثال:
- مستوى الاستقرار الاقتصادي.
- حجم سوق العقارات.
- الاستقرار السياسي والتشريعي في الدولة.
- حجم الضرائب المفروضة
الدول ذات المستوى الاقتصادي المستقر من شأنها تعظيم قيمة الاستثمارات مقابل الزمن، ما يعني مستوى تقلبات أقل وتعرض مالي أقل، ويعد مستوى الناتج المحلي حجم الدين الخارجي مقابل الناتج المحلي ومعدلات التضخم والبطالة، من المؤشرات التي يمكن من خلالها تقييم النظام الاقتصادي وتحديد آفاقه.
يساهم تحديد حجم في السوق في دراسة التكاليف الحالية مقابل الأرباح المستقبلية في حالة البيع أو التأجير، ويعتمد حجم السوق بشكل جذري على نمط العرض والطلب، وهو ما يرتبط بمعدلات الزيادة السكانية مقابل عدد الوحدات المتاحة، على سبيل المثال، الدول ذات المساحة الصغيرة والكثافة السكانية المرتفعة والنشاط الاقتصادي القوي، تبلغ قيمة الوحدات فيها أسعار أعلن عن نظيراتها من الدول ذات المساحة الأكبر، والتي يمكن أن تسمح بتمدد النشاط الحضري.
الاستقرار السياسي ودوره في تعظيم الاستثمار
يلعب الاستقرار السياسي والتشريعي دور هام ومؤثر في معنويات وآليات السوق، على سبيل المثال، تساهم الشفافية الناتجة عن التقارير المالية الموثقة، في تحديد الوجهات الاستثمارية المناسبة، كما تلعب نظم الحوكمة الإلكترونية دور في تخفيض مستوى العامل البشري ومكافحة الفساد.
لكل دولة مجموعة فريدة من القواعد التي تحكم ضرائب الملكية، ومكاسب رأس المال، والدخل من العقارات المؤجرة، وتقدم بعض الدول حوافز ضريبية لجذب المستثمرين الأجانب، وهو ما يؤثر بشكل كبير على حجم الربح الإجمالي.
مخاطر استثمار العقارات في الخارج
على الرغم من أن استثمار العقارات في الخارج يقدم عددًا من المميزات، إلا أن ذلك الأمر لا يخلو من المخاطر، يمكن التعرف على ذلك عن طريق ما يلي:
صعوبة إدارة العقارات
من المؤكد أن البعد الجغرافي عن العقار الخاص بتلك العملية من الأسباب التي يمكن أن تتسبب في الوقوع في عددًا من المشكلات الخاصة بعملية الإدارة، حيث يتم الرجوع إلى عددًا من الشركات التي تساعد على ذلك، لذلك يجب التأكد من أنها على القدر المناسب من الثقة والمصداقية كيلا تقع في العديد من المشكلات.
الخبرة الكافية في السوق الخارجي
من المعروف أن استثمار العقارات في الخارج يحتاج إلى نوعًا من الخبرة الكافية من أجل إتمام عملية الاستثمار بنجاح، لذلك يمكننا الإشارة إلى أن الأمر في الداخل يمكن أن يكون صعبًا من حيث الحصول على عددًا من القرارات، والتي تؤدي إلى الوصول إلى النتيجة المطلوبة، لذلك يكون الأمر صعبًا في الخارج أيضًا.
مواجهة التقلبات الاقتصادية والسياسية
من المؤكد أن تلك العملية يمكن أن تتأثر بعددًا من القرارات السياسية، والاقتصادية الخاصة بالدولة، لذلك يجب التعامل بنوعًا من الحذر في ذلك الأمر، حيث يمكن أن يسبب ذلك في زيادة المصروفات على العملية مثل فرد عددًا من الضرائب الإضافية، أو زيادة التكلفة الخاصة بعملية الصيانة التي ترتبط بذلك الأمر.
الاختلافات القانونية بين الدول وبعضها
من المؤكد أن عملية الاستثمار تعتبر من العمليات التي يتم التحكم فيها بالعديد من القوانين والإجراءات الإدارية، مما يزيد الأمر تعقيدًَا حول عددً من الإجراءات الخاصة بتلك العملية، لذلك يجب التعامل مع كل ذلك بنوع من الخبرة والتنظيم؛ من أجل الوصول إلى النتيجة المثالية من الناحية المادية.
فوائد استثمار العقارات في الخارج
تبرز فوائد استثمار العقارات في الخارج من خلال عدد من الملامح، والتي ترتبط بشكل عام، بزيادة مستوى الأرباح أو تغيير نمط الحياة أو التحوط ضد المخاطر الاستثمارية الأخرى، يتضح ذلك من خلال:
- يحقق الاستثمار العقاري فرص عائد ربح مرتفعة خاصة في الدول التي تتجه إلى تطبيق خطط توسع حضرية مستمرة وتمتلك نظام اقتصادي قوى.
- تنويع المحفظة الاستثمارية بما يمكن من خلال خفض مستوى المخاطر وتقليل آثار الركود في بعض القطاعات الاستثمارية.
- يشتري العديد من المستثمرين العقارات بهدف توفير تدفق ثابت للدخل، سواء كان العقار سكني أو تجاري، يحقق ذلك نسبة دخل أعلى وأقل تقلبات من السندات أو الأسهم.
- يضمن امتلاك عقار في الخارج، سهولة الحركة والانتقال ومتابعة الاستثمارات الخارجية، ما من شأنه أن يضمن تحقيق الاستقرار وتعظيم فرص الربح.
- تدعم الدول سوق العقارات من خلال منح جنسيتها للمستثمرين عند شراء عقارات بقيمة محددة.
أقرأ المزيد: افضل الاسهم للاستثمار في مصر 2025..قراءة عميقة
المشتقات المالية والاستثمار العقاري
المشتقات العقارية هي منتج مالي تتقلب قيمته حسب التغيرات في قيمة أحد الأصول العقارية الأساسية، وتوفر للمستثمرين التعرض لسوق عقارات محدد دون الحاجة إلى شراء وبيع العقارات الملموسة.
المشتقات العقارية إحدى أدوات استثمار العقارات في الخارج، وهي مجموعة متنوعة من المشتقات المالية وتشمل أمثلتها:
- العقود الآجلة.
- الخيارات والمقايضات.
- سندات مؤشر العقارات.
المشتقات هي عقود مالية تُستخدم بشكل متكرر للتحوط ضد تحركات الأسعار، أو للمضاربة على تحركات الأسعار باستخدام الرافعة المالية، أو للوصول إلى الأصول أو الأسواق التي يصعب تداولها.
تسمح المشتقات العقارية للمستثمر بتقليل التزامه الرأسمالي الأولي وحماية محافظ العقارات من الهبوط مع توفير استراتيجيات بديلة لإدارة المخاطر، كما يمكن للمستثمرين في كثير من الأحيان تداول المشتقات على صناديق الاستثمار العقاري الفردية المدرجة في البورصات.
تسمح المقايضات للمستثمرين بتغيير محافظهم أو إعادة توازنها تكتيكيا لفترة زمنية محددة دون الحاجة إلى نقل ملكية الأصول الموجودة حاليا في الميزانية العمومية، عادة ما يتم إدارة العقود لمدة تصل إلى ثلاث سنوات من قبل بنك استثماري، والذي يعمل كمركز مقاصة للصناديق.
يسمح استثمار العقارات في الخارج بتنويع المحفظة الاستثمارية وتوفير طرق دخل متنوعة تساهم في التخفيف من آثار التضخم بما يضمن للمستثمر الحفاظ على قيمة الاستثمارات النقدية مقابل الزمن.
